Во всем мире организация офисных пространств напрямую зависит от потребностей арендаторов. На смену одному поколению приходит другое, которое выдвигает к офисам все новые и новые требования, отвечающие духу времени. Все, что устраивало поколение Baby Boomers, совсем не подходит поколениям X и Y, а тем более устареет для поколения Z.

О городе будущего Smart City, месте в нем коммерческой недвижимости и эволюции офисного пространства говорил в рамках Smart Cities Month в Imaguru Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Belarus.

Международный эксперт сослался на исследование американских ученых Уильяма Штрауса и Нейли Хоува, которые описали особенности и различия разных поколений с различными ценностными ориентирами. Это научное достижение нашло свое практическое применение и в формировании бизнес-процессов, а вместе с ними и офисных пространств.

Эволюция офисного пространства

К концу второй мировой войны появилось поколение Baby Boomers (1945 — 1960 годы). Оно упорно работало и ставило перед собой цель восстановить разрушенные города. Эти люди были заинтересованы в личностном росте, им был присущ коллективизм и командный дух. Они не выставляли особых требований к своему рабочему офисному месту. Оно должно было быть лишь таким, где человеку не мешали бы сосредоточиться и работать. В офисных зданиях преобладала кабинетная система с жесткой иерархией взаимоотношений в компании, где низшие звенья беспрекословно подчинялись высшим. Эти люди также четко разделяли такие понятия, как дом, работа и развлечения.

На смену Baby Boomers пришло поколение Generation X (1961 — 1980 годы). Оно не отличалось таким трудолюбием, как предыдущее поколение, было готово к изменениям и возлагало надежды в своем профессиональном росте на себя. Это поколение не приветствовало жесткую иерархическую систему. В офисах появились первые персональные компьютеры, увеличился кругозор сотрудников.

Затем появилось поколение Generation Y (1981 — 1995 годы), которое начинает ломать сложившуюся до них систему. Его принцип: мы не собираемся подстраиваться под работу, пусть работа подстраивается под нас. Они считают себя униками, для них неприемлема жесткая социальная иерархия. Для людей этого поколения рабочее место — не строго формализованное пространство, а место реализации себя. Здесь они сочетают работу и отдых.

Поколение Y сегодня одно из самых многочисленных. Эти люди — главная надежда и опора современных компаний. Им присущи высокий уровень технической грамотности, увеличение объемов работы, выполняемой на дому, стремление к новым знаниям. Офисы для них должны быть оборудованы высокотехничным оборудованием.

Денис Четвериков приводит пример международной компании Regus, предоставляющей с 1989 года услуги по аренде офисов, в том числе в Москве. Специфика работы организации заключается в том, что они сдают в аренду не просто голое офисное пространство, а полностью оборудованный сервис-офис.

Следующее поколение — Generation Z (рожденные после 1995 года). Это еще достаточно молодое поколение, которое выросло в период бурного развития интернета и социальных сетей, которое постоянно решает много задач. Для них неприемлема работа в офисе.

Международный эксперт говорит о том, что когда компания Colliers International Belarus работает с западными арендаторами, эта схема поколений работает очень хорошо. Девелопер, создавая проект, отчетливо понимает, для какой аудитории он строит здание, и в зависимости от этого наполняет его определенными функциями.

— С приходом поколений Y и  Z поменялось само понимание офисного пространства. Раньше люди брали портфель в руки и шли на работу, чтобы отдать долг Родине. Сегодня они идут туда, чтобы пообщаться. А многие даже не идут, они работают дома, — говорит Денис Четвериков. — Сегодня офис — это не место для работы, а место для реализации себя как человека и личности.

Эксперт уточняет, что в офисных зданиях стал предлагаться ряд дополнительных функций, они многогранны. В них оборудованы места общепита (кафе, бары), кухни, залы для занятия фитнесом, бассейны, почты, банки, детские комнаты, душевые, велопарковки, террасы, зоны барбекю, услуги доставки и т.д. Объекты становятся комплексными.

—  Иногда в качестве теста мы предлагаем девелоперам сделать в зданиях капсулы для сна. У многих это вызывает недоумение. Мы понимаем, где мы живем, но понимаем и другое, что у нас много IT-компаний, где однозначно работает поколение Y. Им не нужен офис для работы, а только место для раскрытия собственного потенциала. Для них руководитель тот, кто умнее и сильнее их, —  дополняет Денис Четвериков. — Людям сегодня не хватает не столько офисного пространства, сколько времени. Они  хотят жить на работе и общаться, и отдыхать, и спать, и есть.

Новые тенденции офисной недвижимости

Центр —  уже не в моде

Денис Четвериков говорит о том, что сегодня в связи с развитием информационных технологий меняется отношение к местоположению бизнес-центров. Совсем не обязательно размещать их в центре города. Сотрудники компаний связаны между собой через интернет, социальные сети. Им нет смысла ехать в центр города на работу, чтобы стоять в пробках и тратить на это время, которого им и так очень сильно не хватает.

— Поэтому если мы сегодня застраиваем Минск высотными столбиками, тем более в центре города, то завтра возникнет вопрос, а для чего нам в принципе центр? Чтобы там работать? — задается вопросом Денис Четвериков. — Так никто в мире не работает. Считается, что в центре должны размещаться объекты досуга, отдыха, искусства.  Если мы центр понимаем как место для работы, то мы превращаем его в мертвую зону.

Виртуальные рабочие места Virtual Desks

Популярными становятся виртуальные рабочие места. Если в здании есть дата-центр, в котором делаются все вычисления и хранятся данные, то человеку не надо иметь рабочее место.

В Великобритании на эту тему было проведено исследование. Оказалось, что 15% сотрудников средней компании используют Virtual Desks, которое дает возможность работать удаленно. Человек заходит на виртуальную машину, вводит логин и пароль, где у него есть рабочий стол со всеми сопутствующими элементами. Ему не надо никуда идти. Членами команды все чаще становятся фрилансеры.

В итоге возникает понятие Home Office. Счастливый сотрудник — это продуктивный сотрудник, так считает Американская ассоциация дистанционных работников.  У тех, кто трудится в режиме home-office, эффективность работы выше на 10-15%.

Режим home-office уже внедрен во многих прогрессивных российских и западных компаниях. Он снижает затраты обеих сторон — работника и работодателя, повышает эффективность труда и уровень удовлетворенности, раскрывает творческий потенциал. Эксперты пророчат, что в течение 5 лет на формат home-office перейдут 40% сотрудников.

Новые средства коммуникаций

Ряд исследований показывает, что более 80% офисных сотрудников используют для работы персональные устройства, телефоны,  лэптопы и др. Это еще раз подтверждает, что общаться и работать можно за стенами офиса.

Отвечает ли Минск современным трендам?

Денис Четвериков говорит о том, что в Минске появились бизнес-центры, в той или иной степени отвечающие новым тенденциям. Законодателями моды в первую очередь выступают  IT-компании. «Это те арендаторы, которых хотят видеть в своих зданиях многие девелоперы. Но эти компании тоже не все одинаковые. Кто-то следует тенденциям, а кто-то просто подражает им», — уточняет эксперт.

Денис Четвериков добавляет, что в Минске есть отдельные красивые и современные с точки зрения технологий офисы. «Но говорить о том, что у нас есть полностью современный бизнес-центр, который является дата-сердцем, в котором есть все, начиная от детсада и заканчивая велопарковкой, мы не можем», — резюмирует Денис Четвериков. — Для нас это эра будущего.

Он также говорит о том, что Минск в своем развитии офисной недвижимости пока находится в 70–80-х годах прошлого столетия. «Мы в основном работаем с бетоном и используем кабинетную систему или open space. Но это не вопрос услуг, это уровень нашего потребления. Пока мало кто готов доплачивать за дополнительные сервисы», — подытоживает эксперт.